Umlagefähige Nebenkosten

Umlagefähige Nebenkosten

Die Frage danach, welche Nebenkosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen und welche nicht, beschäftigt nicht nur Mieter, sondern auch Kapitalanleger. Bestimmte Ausgaben dürfen Vermieter von ihren Mietern zurückfordern, sofern dies vertraglich vereinbart wurde. Welche Ausgaben das sind, ist in der Betriebskostenverordnung (§§ 1-2 BetrKV) geregelt.

Dazu muss der Vermieter jedoch nicht sämtliche Kosten einzeln aufzählen. Mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt (BGH VIII ZR 137/15).

Folgende Nebenkosten kann der Vermieter laut Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegen:

  • Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (z. B. Grundsteuer)
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Heizungskosten
  • Warmwasserkosten
  • Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasser-Versorgungsanlagen
  • Aufzug
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Allgemeinbeleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswart
  • Kosten für Gemeinschaftsantenne oder private Verteileranlage für Breitbandnetz
  • Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung
  • Sonstige Betriebskosten, (z. B. Fassadenreinigung)

Doch es gibt auch Kosten, die der Vermieter selbst tragen muss. Diese sollte ein Kapitalanleger unbedingt in seine Renditeberechnung einfließen lassen. Nicht umgelegt werden dürfen z. B. die folgenden Nebenkosten:

  • Verwaltungskosten des Vermieters
  • Hausverwaltung
  • Bildung von Instandhaltungsrücklagen eines Wohnungseigentümers
  • Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten
  • Bewachungskosten des Objektes
  • Kostenaufwand für leerstehende Räumlichkeiten
  • Kosten für Arbeitsmittel und Geräte
  • Bereitschaftsdienst der Hausverwaltung
  • Überprüfung des Gesamtzustandes des Grundstücks
  • Abhaltung von Mietersprechstunden

Mieter sollten sich darüber im Klaren sein, dass auf sie mehr als die reinen Verbrauchsnebenkosten zukommen. Deshalb empfiehlt es sich, vor Abschluss eines Mietvertrages die Höhe der umlagerfähigen Nebenkosten in Erfahrung zu bringen.

Kapitalanleger müssen für die Renditeberechnung genau hinsehen, da viele der nicht umlagerfähige Nebenkosten zunächst weniger offensichtlich sind.

Danica

 

Danica Volz

Ich bin Danica und helfe dir dabei,
deine Immobilie erfolgreich zu verkaufen. Außerdem bekommst du viele interessante Informationen aus dem Makleralltag und rund um die Themen Wohnen und Finanzen.

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In 6 Schritten zur eigenen Immobilie

In 6 Schritten zur eigenen Immobilie

Ein eigenes Zuhause oder eine Kapitalanlage wünschen sich viele Menschen. Wenn man eine Immobilie kaufen möchte, gibt es allerdings einiges zu bedenken. Worauf sollte man also beim Immobilienkauf achten und welche Schritte muss man auf dem Weg zum Immobilienkauf berücksichtigen?

 

1. Schritt: Die Finanzierung

Bevor du dich direkt in den Besichtigungsmarathon stürzt, solltest du deinen finanziellen Rahmen prüfen. Welche monatliche Rate kannst du dir leisten und wie viel darf eine Immobilie kosten?

Dabei ist es ganz wichtig nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen. Dazu zählen die Kosten für den Notar und die Grundbucheintragung (ca. 1,5-2%), die Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland 3,5-6,5%) und evtl. die Maklercourtage (ca. 3,57%, regional sehr unterschiedlich). Je nach Bundesland kommen so schnell ca. 12% zusammen, die zusätzlich zu dem Kaufpreis der Immobilie gezahlt werden müssen.

Erstell dir zunächst eine Haushaltsrechnung, in der du deine Einnahmen und Ausgaben auflistet. Ermittle nun, wie viel Geld du monatlich zu Verfügung hast, um einen Immobilienkredit abzuzahlen. Im Internet gibt es viele Budgetrechner, die anhand dieser monatlichen Rate sowie einem angenommenen Zins- und Tilgungssatz ausrechnen, welchen Gesamtbetrag du dir leisten kannst. Davon musst du nun noch die Kaufnebenkosten abziehen, dein Eigenkapital addieren und erhältst den maximalen Kaufpreis für deine Immobilie.

Vereinbare außerdem einen Termin bei verschiedenen Banken und prüfe, ob und zu welchen Konditionen sie dir einen Kredit in dieser Höhe gewähren.

 

2. Schritt: Die Traumimmobilie

Sobald der finanzielle Rahmen geklärt ist, rückt der Kauf der Immobilie ein gutes Stück näher. Damit du dir unnötige Besichtigungen sparst, erstelle dir am besten eine Liste mit deinen Wünschen an die Immobile. Wo soll die Immobilie stehen, wie groß soll sie sein, wie viele Zimmer werden benötigt usw. Ordne den Punkten eine Priorität zu, je nachdem ob die Anforderung in jedem Fall erfüllt sein muss oder ob es lediglich ein Wunsch ist, bei dem du zu Kompromissen bereit bist.

Als Kapitalanleger solltest du die Immobilie vor allem aus der Sicht eines potenziellen Mieters betrachten. Dabei ist zu überlegen, ob für die Immobilie eine ausreichend große Zielgruppe vorhanden ist: Ein kleines 1-Zimmer-Appartement lässt sich in einer Universitätsstadt meist gut vermieten, während in ländlichen Gebieten eher größere und für Familien gut geeignete Wohnungen gefragt sind.

 

3. Schritt: Die Suche

Mit diesen Wünschen an die Traumimmobilie, kannst du nun gezielt auf die Suche nach passenden Immobilien gehen. Lass dich von allen Maklern in der Umgebung in die Kartei aufnehmen und frag auch nach Immobilien, die sie evtl. in naher Zukunft in ihr Angebot aufnehmen und die zu deinen Wünschen passen.

Melde dich außerdem bei allen Suchportalen im Internet an und erstelle einen oder mehrere Suchaufträge (falls für dich z. B. sowohl ein Haus als auch eine Wohnung in Frage kommt). Neue Angebote erhältst du ab sofort per Email auf dein Smartphone und kannst dadurch blitzschnell reagieren.

Viele Immobilien werden privat oder über Kotakte verkauft. Wer also eine Immobilie kaufen möchte, sollte jedem von seiner Suche erzählen. Die besten Tipps bekommt man häufig beim Bäcker, Briefträger oder aus der Nachbarschaft. Also halte Augen und Ohren offen!
Eine weitere Möglichkeit eine Immobilie zu finden, ist es, selbst eine Anzeige zu schalten. Diese kannst du in Portalen im Internet und in Zeitungen schalten oder am schwarzen Brett aushängen.

 

4. Schritt: Die Besichtigung

Wenn du eine Immobilie findest, die auf den ersten Blick deinen Wünschen entspricht, solltest du zeitnah einen Termin zur Besichtigung vereinbaren. Nur vor Ort kann man sich einen persönlichen Eindruck verschaffen und beurteilen, ob man sich dort wirklich wohl fühlen könnte. Es ist hilfreich, mit allen Personen, die einziehen sollen, zur Besichtigung gehen. Jedem fallen andere Dinge auf, die man anschließend besprechen und abwägen kann.

Neben dem Bauchgefühl sollte der Zustand des Hauses geprüft werden. Dafür solltest du bei der Begehung darauf achten, welche Kosten auf euch zukommen könnten, beispielsweise für Renovierungen, Umbauten etc. Solltet ihr unsicher sein, sprecht im Anschluss mit einem Fachmann, mit dem ihr gegebenenfalls auch eine zweite Besichtigung vereinbart.

 

5. Schritt: Der Notartermin

Wenn du dir mit dem Makler oder Verkäufer einig geworden bist, muss bei einem Notar ein Termin zur Beurkundung vereinbart werden. Dafür wird zunächst ein Kaufvertragsentwurf erstellt. Er beinhaltet alle relevanten Informationen zu Käufer, Verkäufer, der Immobilie, der finanzierenden Bank und dem Übergabetermin. Auch weitere individuelle Absprachen sollten unbedingt im Kaufvertrag festgehalten werden.

Nachdem die Beurkundung statt gefunden hat, in der Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterschrieben haben, veranlasst der Notar alle weiteren Schritte, die für die Umschreibung im Grundbuch nötig sind.

 

6. Schritt: Die Übergabe

Der Übergabetermin wird in der Regel im Kaufvertrag festgehalten. Zu diesem Datum muss der Kaufpreis von dir bzw. deiner Bank gezahlt werden. Im Gegenzug bekommst du als Käufer die Schlüssel zu deiner Immobilie.

Mach am besten gemeinsam mit den Verkäufern eine abschließende Besichtigung und überzeuge dich davon, dass alles in einem ordnungsgemäßen Zustand ist und eventuelle Vereinbarungen für die Beseitigung von Mängeln eingehalten wurden. Ab diesem Zeitpunkt bist du nun für die Begleichung der Betriebskosten wie Heizung, Strom und Wasser zuständig. Lest bei der Besichtigung also am besten gemeinsam die Zählerstände ab und teilt sie gleich eurem Anbieter mit.

Als Selbstnutzer kannst du jetzt in dein neues Zuhause einziehen. Wenn du die Immobilie als Kapitalanleger gekauft hast, steht dem Einzug des Mieters nun nichts mehr im Wege.

 

Danica Volz

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Als Quereinsteiger zum Immobilienmakler

Als Quereinsteiger zum Immobilienmakler

In wohl kaum einem anderen Beruf gibt es so viele Quereinsteiger, wie in dem des Immobilienmaklers. Grund ist vor allem die niedrige Einstiegsbarriere. Man benötigt einen PC und ein Smartphone mit Internetzugang, Visitenkarten, die Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO, muss ein Gewerbe anmelden und schon kann es los gehen.

Das lockt viele schwarze Schafe an, die dem guten Ruf des Immobilienmaklers nicht unbedingt förderlich sind. Sie sehen das schnelle und vermeintlich leicht verdiente Geld und haben nicht den Anspruch, dem Kunden eine qualitativ hochwertige Beratung zu bieten. Aber kommt man langfristig damit durch? Und ist der Quereinstieg wirklich so leicht?

 

Mein eigenen Erfahrungen

Ich selbst habe meine ersten Berufserfahrungen im Backoffice eines kleinen Maklerbüros gesammelt. Trotz kaufmännischem Studium war ich branchenfremd und konnte so aus einer recht komfortablem Position heraus beobachten, ob die Immobilienbranche etwas für mich ist. Es folgten eine Trainee-Stelle im Bereich der Immobilienfinanzierung und anschließend der Schritt in die Selbstständigkeit als Immobilienberaterin. Berufsbegleitend habe ich viele Seminare besucht und ein Fernstudium zur Immobilienvermittlerin (IHK) abgeschlossen.

 

Welche Unterlagen benötigt man?

Grundsätzlich benötigt jeder, der als Immobilienmakler arbeiten möchte, eine Erlaubnis nach §34c der Gewerbeordnung. Hintergrund ist, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass in diesem Tätigkeitsfeld ein besonderes Vertrauen notwendig ist. Zum einen, weil es bei Immobilien und Finanzen um sensible Themen geht, zum anderen weil zahlreiche damit verbundene rechtliche Bestimmungen eingehalten werden müssen. Für die Beantragung der Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO müssen daher insbesondere die persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nachgewiesen werden.

Um als Makler tätig zu werden, kommt man nicht umher, sich eine gewisse Fachkompetenz anzueignen. Kenntnisse in Miet- und Vertragsrecht sowie in der Immobilienbewertung und -finanzierung sind genauso wichtig wie die Fähigkeit ein Grundbuch oder einen Kaufvertrag lesen und verstehen zu können. Die IHK sowie verschiedene Institute bieten dazu Lehrgänge und Zertifikate an. Bei der Wahl sollte man allerdings vorsichtig sein: Versprechen, in wenigen Tagen eine umfangreiche Ausbildung zu genießen sind genauso unseriös wie zweitägige Lehrgänge für mehrere Tausend Euro.

 

Fort- und Weiterbildung

Basis für eine langfristig erfolgreiche Tätigkeit als Immobilienmakler ist außerdem eine kontinuierliche Fort- und Weiterbildung. Allein in den vergangen Monaten gab es zahlreiche Gesetzesänderungen: die Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises, das Widerrufsrecht bei Abschluss eines Vertrages (wozu auch der Maklervertrag zählt!) und die Umsetzung der EU-Richtlinie zu Wohnimmobilien-Krediten sind nur einige davon. Wer da nicht auf dem Laufenden bleibt, hat schnell mit unzufriedene Kunden, Provisionsverlust oder sogar einer Klage zu kämpfen. Doch auch einem gut ausgebildeten Makler können Fehler passieren. Zu seinem eigenen Schutz und zu dem seiner Kunden empfiehlt sich daher der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.

Ein Immobilienmakler muss außerdem den Markt vor Ort kennen: Welche Lagen sind bevorzugt, welche Immobilien sind derzeit zu welchen Preisen im Angebot und welche anderen Makler sind vor Ort erfolgreich? Wer in seiner Heimatstadt tätig werden möchte und den Immobilienmarkt bereits gut kennt, hat an dieser Stelle einen gewissen Heimvorteil und steht einem ausgebildeten Immobilienmakler vermutlich in nichts nach.

 

Weitere Anforderungen

Neben all den formellen Voraussetzungen und den fachlichen Anforderungen benötigt ein Immobilienmakler vor allem ein hohes Maß an Sozialkompetenz. Man sollte gerne mit Menschen zu tun haben, offen und kommunikativ sein und gut verhandeln und vermitteln können. Ein gutes Netzwerk ist gerade in der Immobilienbranche im wahrsten Sinne des Wortes Gold wert. Mit dem Briefträger, der Friseurin und der netten Frau beim Bäcker hin und wieder ein paar Worte zu Wechseln ist nicht nur ein netter Zeitvertreib: Sie sprechen jeden Tag mit vielen Menschen und wissen genau wer wann warum sein Haus verkaufen möchte. Auch Sportvereine sind eine wunderbare Art Kontakte zu knüpfen und den ein oder anderen Tipp zu bekommen.

 

Fazit

Quereinsteigern sollte bewusst sein, dass der Beruf des Immobilienmaklers ein hohes Maß an Eigeninitiative, Disziplin, Dienstleitstungsbereitschaft und Feingefühl voraussetzt. Wer diese Eigenschaften mitbringt und bereit ist, sich das entsprechende Fachwissen anzueignen, kann auch als Quereinsteiger die Tätigkeit des Maklers mit viel Freude und Erfolg ausüben.

Danica

 

Danica Volz

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