Umlagefähige Nebenkosten

Umlagefähige Nebenkosten

Die Frage danach, welche Nebenkosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen und welche nicht, beschäftigt nicht nur Mieter, sondern auch Kapitalanleger. Bestimmte Ausgaben dürfen Vermieter von ihren Mietern zurückfordern, sofern dies vertraglich vereinbart wurde. Welche Ausgaben das sind, ist in der Betriebskostenverordnung (§§ 1-2 BetrKV) geregelt. Dazu muss der Vermieter jedoch nicht sämtliche Kosten einzeln aufzählen. Mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt (BGH VIII ZR 137/15).

Folgende Nebenkosten kann der Vermieter laut Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegen:

  • Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (z. B. Grundsteuer)
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Heizungskosten
  • Warmwasserkosten
  • Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasser-Versorgungsanlagen
  • Aufzug
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Allgemeinbeleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswart
  • Kosten für Gemeinschaftsantenne oder private Verteileranlage für Breitbandnetz
  • Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung
  • Sonstige Betriebskosten, (z. B. Fassadenreinigung)

Doch es gibt auch Kosten, die der Vermieter selbst tragen muss. Diese sollte ein Kapitalanleger unbedingt in seine Renditeberechnung einfließen lassen. Nicht umgelegt werden dürfen z. B. die folgenden Nebenkosten:

  • Verwaltungskosten des Vermieters
  • Hausverwaltung
  • Bildung von Instandhaltungsrücklagen eines Wohnungseigentümers
  • Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten
  • Bewachungskosten des Objektes
  • Kostenaufwand für leerstehende Räumlichkeiten
  • Kosten für Arbeitsmittel und Geräte
  • Bereitschaftsdienst der Hausverwaltung
  • Überprüfung des Gesamtzustandes des Grundstücks
  • Abhaltung von Mietersprechstunden

Mieter sollten sich darüber im Klaren sein, dass auf sie mehr als die reinen Verbrauchsnebenkosten zukommen. Deshalb empfiehlt es sich, vor Abschluss eines Mietvertrages die Höhe der umlagerfähigen Nebenkosten in Erfahrung zu bringen. Kapitalanleger müssen für die Renditeberechnung genau hinsehen, da viele der nicht umlagerfähige Nebenkosten zunächst weniger offensichtlich sind.

Danica

Unsere erste Besichtigung

Unsere erste Besichtigung

Vor einem Monat war es soweit, wir hatten unsere erste Besichtigung! Das ging doch schneller als gedacht, schließlich haben wir ziemlich konkrete Vorstellungen und sind erst seit Anfang des Jahres auf der Suche.

Das Haus ist mir beim Durchforsten der Immobilienportale aufgefallen. Es ist schon länger im Angebot und entspricht von den Eckdaten unserem Beuteschema. Allerdings habe ich ihm bisher aufgrund der utopischen Kaufpreisvorstellungen des Verkäufers keine Beachtung geschenkt. Doch da der Markt im Augenblick ansonsten abgegrast ist und ich einfach neugierig war, wo sich das Haus befindet, habe ich das Exposé angefordert. Die Antwort der Maklerin ließ nicht lange auf sich warten. Nach kurzer Durchsicht der Unterlagen stand fest, dass die Immobilie für uns nicht in Frage kommt. Zwar ist die Lage ist sehr schön und durchaus beliebt, entspricht aber nicht unseren Vorstellungen, da die Stadt fußläufig nicht mehr erreichbar ist. Damit war das Thema für uns eigentlich erledigt. Eigentlich… Denn zusätzlich zu dem Exposé bekam ich noch einen virtuellen Rundgang durch das Haus zugeschickt. Und was soll ich sagen, das Haus hat uns begeistert! Die Aufteilung und die Ausstattung entsprechen total unserem Geschmack, wir könnten quasi direkt einziehen. Das Grundstück ist überschaubar und pflegeleicht angelegt und trotzdem groß genug, um eine Schaukel und einen Sandkasten aufzubauen.

Uns war schnell klar, dass wir um eine Besichtigungstermin nicht herum kommen. Denn nur vor Ort kann man ein Gefühl dafür entwickeln, ob man sich zuhause fühlen könnte. Bei der Besichtigung merkten wir, dass der virtuelle Rundgang nicht zu viel versprochen hatte, wir haben uns direkt wohl gefühlt. Das Haus ist hochwertig ausgestattet, sehr gepflegt und bietet verschiedene Nutzungsmöglichkeiten. Es kann sowohl als Ein- als auch als Zweifamilienhaus genutzt werden, wodurch wir flexibel bleiben würden. Einziges wirkliches Manko ist, dass das Haus quasi in den Hang hinein gebaut wurde. Das heißt, dass man hinter dem Haus nur einen kleinen Grünstreifen hat und dann direkt die Steigung beginnt. Wenn man im Wohnzimmer sitzt, hat man dadurch keinen freien Blick in den Garten, sondern schaut direkt auf eine begrünte Mauer. Auch wenn es im ersten Moment irgendwie gemütlich wirkt, kann es doch sein, dass man sich auf Dauer eingeengt fühlt. Der Gartenbereich neben dem Haus hat dafür die perfekte Größe. Wenn dieser Bereich nur hinter dem Haus wäre… Gegen Ende der Besichtigung berichtete uns die Maklerin dann noch, dass es eine Preisreduzierung gegeben hat. Der Kaufpreis war immer noch hoch, aber zumindest war der Verkäufer scheinbar verhandlungsbereit. Somit war zumindest dieses Argument schon einmal aus der Welt. Bleibt noch die Lage… Nach der Besichtigung haben wir noch einen kleinen Spaziergang durch die Nachbarschaft gemacht. Keine 200 m entfernt haben wir einen richtig schönen und großen Kinderspielplatz und einen kleinen Park entdeckt. Auch zum Wald und zum Freibad ist es nicht weit die Umgebung scheint allgemein sehr familienfreundlich zu sein. Die Lage gefiel uns immer besser, damit hätten wir nicht gerechnet!

Wir haben die Eindrücke nun schon ein paar Wochen sacken lassen und immer wieder hin und her überlegt. Nach wie vor können wir uns nicht für das Haus entscheiden, was vor allem an der Hanglage liegt. Andererseits hatten wir im Haus ein wirklich gutes Bauchgefühl, waren von der Ausstattung und der Aufteilung total angetan und könnten uns vorstellen dort zu leben. Darum haben wir dieses Haus auch noch nicht ganz von unserer Liste gestrichen. In den nächsten Tagen stehen weitere Besichtigungen an und ich bin selbst total gespannt, welche Gefühle die Besichtigungen der anderen Häuser bei uns auslösen und wie die Suche nach unserem Traumhaus weiter geht.

Danica

Als Quereinsteiger zum Immobilienmakler

Als Quereinsteiger zum Immobilienmakler

In wohl kaum einem anderen Beruf gibt es so viele Quereinsteiger, wie in dem des Immobilienmaklers. Grund ist vor allem die niedrige Einstiegsbarriere. Man benötigt einen PC und ein Smartphone mit Internetzugang, Visitenkarten, die Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO, muss ein Gewerbe anmelden und schon kann es los gehen. Das lockt viele schwarze Schafe an, die dem guten Ruf des Immobilienmaklers nicht unbedingt förderlich sind. Sie sehen das schnelle und vermeintlich leicht verdiente Geld und haben nicht den Anspruch, dem Kunden eine qualitativ hochwertige Beratung zu bieten. Aber kommt man langfristig damit durch? Und ist der Quereinstieg wirklich so leicht?

Ich selbst habe meine ersten Berufserfahrungen im Backoffice eines kleinen Maklerbüros gesammelt. Trotz kaufmännischem Studium war ich branchenfremd und konnte so aus einer recht komfortablem Position heraus beobachten, ob die Immobilienbranche etwas für mich ist. Es folgten eine Trainee-Stelle im Bereich der Immobilienfinanzierung und anschließend der Schritt in die Selbstständigkeit als Immobilienberaterin. Berufsbegleitend habe ich viele Seminare besucht und ein Fernstudium zur Immobilienvermittlerin (IHK) abgeschlossen.

Grundsätzlich benötigt jeder, der als Immobilienmakler arbeiten möchte, eine Erlaubnis nach §34c der Gewerbeordnung. Hintergrund ist, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass in diesem Tätigkeitsfeld ein besonderes Vertrauen notwendig ist. Zum einen, weil es bei Immobilien und Finanzen um sensible Themen geht, zum anderen weil zahlreiche damit verbundene rechtliche Bestimmungen eingehalten werden müssen. Für die Beantragung der Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO müssen daher insbesondere die persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nachgewiesen werden.

Um als Makler tätig zu werden, kommt man nicht umher, sich eine gewisse Fachkompetenz anzueignen. Kenntnisse in Miet- und Vertragsrecht sowie in der Immobilienbewertung und -finanzierung sind genauso wichtig wie die Fähigkeit ein Grundbuch oder einen Kaufvertrag lesen und verstehen zu können. Die IHK sowie verschiedene Institute bieten dazu Lehrgänge und Zertifikate an. Bei der Wahl sollte man allerdings vorsichtig sein: Versprechen, in wenigen Tagen eine umfangreiche Ausbildung zu genießen sind genauso unseriös wie zweitägige Lehrgänge für mehrere Tausend Euro.

Basis für eine langfristig erfolgreiche Tätigkeit als Immobilienmakler ist außerdem eine kontinuierliche Fort- und Weiterbildung. Allein in den vergangen Monaten gab es zahlreiche Gesetzesänderungen: die Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises, das Widerrufsrecht bei Abschluss eines Vertrages (wozu auch der Maklervertrag zählt!) und die Umsetzung der EU-Richtlinie zu Wohnimmobilien-Krediten sind nur einige davon. Wer da nicht auf dem Laufenden bleibt, hat schnell mit unzufriedene Kunden, Provisionsverlust oder sogar einer Klage zu kämpfen. Doch auch einem gut ausgebildeten Makler können Fehler passieren. Zu seinem eigenen Schutz und zu dem seiner Kunden empfiehlt sich daher der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.

Ein Immobilienmakler muss außerdem den Markt vor Ort kennen: Welche Lagen sind bevorzugt, welche Immobilien sind derzeit zu welchen Preisen im Angebot und welche anderen Makler sind vor Ort erfolgreich? Wer in seiner Heimatstadt tätig werden möchte und den Immobilienmarkt bereits gut kennt, hat an dieser Stelle einen gewissen Heimvorteil und steht einem ausgebildeten Immobilienmakler vermutlich in nichts nach.

Neben all den formellen Voraussetzungen und den fachlichen Anforderungen benötigt ein Immobilienmakler vor allem ein hohes Maß an Sozialkompetenz. Man sollte gerne mit Menschen zu tun haben, offen und kommunikativ sein und gut verhandeln und vermitteln können. Ein gutes Netzwerk ist gerade in der Immobilienbranche im wahrsten Sinne des Wortes Gold wert. Mit dem Briefträger, der Friseurin und der netten Frau beim Bäcker hin und wieder ein paar Worte zu Wechseln ist nicht nur ein netter Zeitvertreib: Sie sprechen jeden Tag mit vielen Menschen und wissen genau wer wann warum sein Haus verkaufen möchte. Auch Sportvereine sind eine wunderbare Art Kontakte zu knüpfen und den ein oder anderen Tipp zu bekommen.

Quereinsteigern sollte bewusst sein, dass der Beruf des Immobilienmaklers ein hohes Maß an Eigeninitiative, Disziplin, Dienstleitstungsbereitschaft und Feingefühl voraussetzt. Wer diese Eigenschaften mitbringt und bereit ist, sich das entsprechende Fachwissen anzueignen, kann auch als Quereinsteiger die Tätigkeit des Maklers mit viel Freude und Erfolg ausüben.

Danica

 

Unser Traum vom Haus

Unser Traum vom Haus

In diesem Jahr soll er endlich wahr werden: Unser Traum vom Haus.

In den letzten Jahren habe ich viele Menschen auf dem Weg ins Eigenheim begleitet. Ich habe mitgefiebert und mich über die leuchtenden Augen gefreut, wenn das neue Zuhause gefunden war. Und nun ist der Tag gekommen, an dem ich für meinen Mann, unsere kleine Tochter und mich auf die Suche gehen darf! So ganz kann ich mein Glück ehrlich gesagt noch gar nicht fassen. Natürlich beobachte ich den Mark schon seit Monaten, wenn nicht sogar Jahren, ich kann gar nicht anders. Und darum weiß ich: Es wird nicht leicht. Aber ich weiß auch, dass ich all meine Energie in dieses Herzensprojekt stecken werde und dass wir unser Traumhaus finden werden.

Seit einigen Jahren wohnen wir in einer wunderschönen Altbauwohnung. Wir haben viel Platz, es ist nur ein Katzensprung bis in die Innenstadt oder ins Grüne und wir haben ein tolles Verhältnis zu unseren Vermietern. Es ist nicht abzustreiten, dass die Wohnung auch ihre Eigenheiten und ein paar Altersbeschwerden hat, aber gerade das macht sie erst recht charmant. Der Gedanke aus dieser Wohnung einmal auszuziehen, bricht mir wirklich ein kleines bisschen das Herz. Doch mit der Geburt unserer Tochter haben sich unsere Wünsche nach und nach verändert. Die Vorstellung, dass die Kleine im Sommer unbeschwert im Garten toben kann, lässt mein Herz höher schlagen.

Wir haben ziemlich konkrete Vorstellungen bezüglich der Lage, da wir die Lebensqualität, die wir momentan genießen, nicht aufgeben möchten. Den Luxus ganz spontan zu Fuß Eisessen zu gehen oder ohne großen Aufwand schnell ein paar Besorgungen zu machen, möchten wir nicht mehr missen. Uns ist durchaus bewusst, dass wir dafür an anderer Stelle ein paar Abstriche machen müssen. Die eierlegende Wollmilchsau, nach der viele Menschen suchen, gibt es nicht.

In den kommenden Tagen werde ich sämtliche Immobilienportale durchforsten, die Makler unserer Stadt kontaktieren und meine Augen und Ohren offen halten. Denn die besten Immobilien werden häufig gar nicht im Internet angeboten, weil sie bereits durch Mund-zu-Mund-Propaganda einen neuen Eigentümer finden. Es ist wirklich aufregend, die Immobiliensuche jetzt aus der anderen Perspektive zu erleben und nicht für einen Kunden, sondern für uns selbst ein neues Zuhause zu suchen.

Ich bin gespannt, wohin uns diese Reise führen wird und freue mich darauf, unsere Erfahrungen mit euch teilen zu können.

Danica